Rybnik, dnia 14 stycznia 2019 r.
Dokument : 2019-5346

Informacja dla użytkowników wieczystych 
gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
 podlegających przekształceniu prawa użytkowania wieczystego 
w prawo własności tych gruntów
Jakie formalności dotyczą przekształcenia?
Otrzymasz zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Wyśle je do Ciebie Prezydent Miasta. Urząd ma na to do 12 miesięcy od przekształcenia.
Na Twój wniosek zaświadczenie otrzymasz w ciągu 4 miesięcy albo w ciągu 30 dni (jeśli wniosek uzasadniony np. sprzedażą mieszkania albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu).
Takie samo zaświadczenie otrzyma z urzędu Sąd Rejonowy (Wydział Ksiąg Wieczystych) 
i dokona odpowiedniego wpisu. Wpis dotyczący własności do księgi wieczystej jest wolny od opłat.
Ile zapłacę za przekształcenie?
Nie będzie już dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przekształcenie jest odpłatne. Za przekształcenie zapłacisz 20 rocznych opłat przekształceniowych. Opłaty te odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jaka obowiązywałaby w 2019 r. Termin na zapłatę pozostanie bez zmian – do 31 marca każdego roku.
Całą opłatę możesz też wpłacić jednorazowo – płatność "z góry".
Czy wysokość opłaty może być zmieniana?
Opłata nie będzie aktualizowana jednostkowymi wycenami gruntów, co eliminuje nagłe i wysokie podwyżki oraz żmudne i wieloetapowe postępowania aktualizacyjne. Opłata może zostać zwaloryzowana wskaźnikami publikowanymi przez GUS – wskaźnikiem inflacyjnym do czasu opracowania wskaźnika zmian cen nieruchomości.
A co z bonifikatami?
•	Przewidziano ustawową bonifikatę w wysokości 60% dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych będących użytkownikami gruntów Skarbu Państwa – w przypadku płatności z góry dokonanej w 2019 r., w kolejnych latach bonifikata maleje o 10% rocznie.
•	Bonifikata na gruntach Gminy Rybnik nie przysługuje.
Korzyści
•	nie będziesz płacić za użytkowanie wieczyste - będziesz właścicielem a nie użytkownikiem wieczystym,
•	nie będzie aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste,
•	otrzymasz atrakcyjne warunki przekształcenia - 20 rocznych opłat przekształceniowych zamiast płatnych przez 99 lat opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego,
•	ustawowe bonifikaty na gruntach Skarbu Państwa - wymierna pomoc w jednorazowej spłacie opłaty przekształceniowej
Opłata przekształceniowa
Termin wpłaty pierwszej opłaty przekształceniowej będzie zależeć od terminu wydania zaświadczenia. Przepis art. 20 ust. 1 wyraźnie stwierdza, że opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r., co oznacza, że za 2019 r. wnosi się opłatę przekształceniową, z tym że ustalony jest inny wyjątkowy termin do jej wniesienia. Opłata za 2019 r. może być wniesiona w 2019 r., jeżeli zaświadczenie zostanie wydane w 2019 roku. Za rok 2020 również obowiązuje wniesienie opłaty, z tym że już w terminie do 31 marca 2020. Zatem jeżeli właściciel będzie zwlekał z wniesieniem opłaty za 2019 r. może się zdarzyć, że w krótkim okresie będzie musiał wnieść dwie opłaty – za 2019 r. i 2020 r. Ustawa przewiduje możliwość ustalenia innego terminu na wniesienie opłaty przekształceniowej niż do 31 marca danego roku. Z tej możliwości będą mogły skorzystać osoby, które dostaną zaświadczenie w grudniu 2019 r., aby uniknąć płacenia dwóch opłat w krótkim okresie.
Jak członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą skorzystać z bonifikat przyznawanych spółdzielniom mieszkaniowym?
Przepis art. 9 ustawy przekształceniowej reguluje zasady udzielania bonifikaty od rocznej opłaty przekształceniowej lub od opłaty jednorazowej. Podmiotami uprawnionymi do skorzystania z ulgi są m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, co umożliwi udzielenie wsparcia 
w formie bonifikaty osobom, które zamieszkują w lokalach będących własnością spółdzielni. Zapewni to przepis art. 9 ust. 6, który określa zasadę rozliczenia przyznanej bonifikaty pomiędzy spółdzielnią, a jej członkami. To bowiem spółdzielcy (osoby fizyczne) a nie spółdzielnia mieszkaniowa (jako osoba prawna) powinni być beneficjentami przyznanej ulgi. Przepis ust. 6 jest jednostką redakcyjną art. 9, zatem stanowi uszczegółowienie normy zawartej w ust. 1 tego przepisu i określa sposób „przenoszenia" korzyści z bonifikaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej na osoby fizyczne zamieszkujące w zasobach spółdzielni. Ustawodawca racjonalnie zatem przyjął, że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach, które ponosi na rzecz spółdzielni z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Rozwiązanie to zostało oparte na funkcjonującym już od dłuższego czasu w systemie prawnym przepisie art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Co z budynkami, liniami przesyłowymi, kotłowniami, garażami itp., które są wspólną częścią budynku a mogą nie służyć do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków mieszkalnych? Czy mogą utrudnić przekształcenie na nowych zasadach?
Przekształcenie obejmie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie 
z budynków mieszkalnych (art. 1 ust. 2 ustawy z 20 lipca 2018 r.). Wymienione w pytaniu urządzenia i obiekty budowlane, jak kotłownie, czy linie przesyłowe, które są częścią budynku mieszkalnego należałoby uznać za niezbędne do prawidłowego i racjonalnego korzystania z tego budynku. Jednak oceny będzie dokonywał organ właściwy do wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa. Natomiast garaże, które położone są na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy i służą mieszkańcom budynku również co do zasady będą niezbędne do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków mieszkalnych.
Natomiast w przypadku, gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone w art. 1 ust. 2, w myśl art. 2 ustawy można dokonać podziału takiego gruntu 
i wydzielić nieruchomość zabudowaną takim obiektem, która nie spełniając przesłanki zabudowy na cele mieszkaniowe nie będzie podlegała przekształceniu.
Kto będzie mógł skorzystać z przekształcenia?
Ustawa obejmie:
•	właścicieli domów jednorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste;
•	właścicieli domów wielorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów);
•	właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne),
•	właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne).
Czy w ustawie zostało przewidziane rozwiązanie dla osób, które miały wniesioną opłatę roczną za cały okres z góry? 
Ustawa w art. 8 przewiduje nieodpłatne przekształcenie prawa wobec osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za użytkowanie wieczyste.
Czy istnieje możliwość wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo 
„z góry"?
Ustawa umożliwia wniesienie wszystkich 20 opłat przekształceniowych jednorazowo 
„z góry". W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60%, w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem.
Kto zostanie obciążony opłatą za przekształcenie w przypadku zbycia nieruchomości przed terminem wymagalności wpłaty z tytułu przekształcenia, jeśli zbywca nie dokona wpłaty?
Roszczenie o roczne opłaty przekształceniowe będzie wpisane w dziale III Księgi wieczystej, co oznacza że każdy nowy właściciel nieruchomości podlegającej przekształceniu zostanie obciążony opłatą. Tego rodzaju zagadnienia mogą być również przedmiotem ustaleń między stronami umowy zbycia nieruchomości.
Czy opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność może podlegać podwyżkom?
Ustawa nie wprowadza mechanizmu, który by pozwalał na aktualizację opłaty w uzależnieniu od zmian wartości nieruchomości (mechanizm taki funkcjonuje na gruncie ustawy 
o gospodarce nieruchomościami). Zmiany w wysokości opłaty z tytułu przekształcenia podlegać będą jedynie waloryzacji, nie częściej niż raz na 3 lata, przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości.

Co w przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z informacją 
o wysokości opłaty w tytułu przekształcenia, zawartą w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości?
W takim wypadku właściciel nieruchomości może złożyć do właściwego organu wniosek 
o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty. Wniosek taki należy złożyć w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia. Ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia nastąpi w drodze decyzji administracyjnej.
Czy będzie możliwe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w przypadku inwestycji mieszkaniowych aktualnie będących w budowie?
Tak. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Możliwość ta dotyczy tylko budynków mieszkalnych, wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Czy osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna wyodrębnić ten lokal przed 1 stycznia 2019 r.?
Z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek, niezależnie od tego komu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego (właścicielowi wyodrębnionego lokalu, czy spółdzielni mieszkaniowej). Jeżeli zostanie wyodrębniony lokal mieszkalny przed końcem 2018 roku, to właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego, który 1 stycznia 2019 przekształcił się w udział w prawie własności. Zatem właściciel wyodrębnionego lokalu stał się beneficjentem przekształcenia, a tym samym zobowiązanie do ponoszenia opłaty przekształceniowej będzie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Natomiast jeżeli wyodrębnienie lokalu nie nastąpiło przed 
1 stycznia 2019 roku wówczas przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku gdy spółdzielni zostanie przyznana bonifikata od opłaty przekształceniowej, członkowie spółdzielni będą mogli z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków.
Co w sytuacji gdy na jednej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek mieszkalny, a także inne obiekty budowlane o odmiennej funkcji?
W sytuacji, gdy na jednej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek mieszkalny, a także inne obiekty budowlane o odmiennej funkcji, np. zakład przemysłowy, wówczas z całej nieruchomości można wydzielić nieruchomość zabudowaną wyłącznie budynkiem lub budynkami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą im towarzyszącą. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wydzielonej nie nastąpi zatem 1 stycznia 2019 r., ale w terminie późniejszym z dniem założenia księgi wieczystej dla wydzielonej nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe, albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu zabudowanego na inne cele niż mieszkaniowe.

Czy cudzoziemiec będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego 
w budynku mieszalnym wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali „zablokuje" przekształcenie prawa pozostałym mieszkańcom budynku, do czasu uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na przekształcenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji?
Nie. Zgodnie z uzgodnionym z MSWiA stanowiskiem przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu związanego z własnością wyodrębnionego lokalu (niezależnie od jego przeznaczenia), nie będzie wymagało uzyskania zezwolenia. Dotyczy to również lokali położonych w tzw. strefie nadgranicznej. Przekształcany udział jest prawem niesamoistnym, uzależnionym od głównego prawa własności lokalu, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Udział jest związany z własnością lokalu, a na nabycie tej własności cudzoziemiec już uzyskał zgodę (bądź był ustawowo zwolniony z obowiązku uzyskania zgody).
Zatem przekształcenie udziałów u użytkowaniu wieczystym na rzecz wszystkich właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych nastąpiło bezwarunkowo z dniem 1 stycznia 2019 r., nawet gdy współużytkownikiem wieczystym gruntu a zarazem właścicielem lokalu jest cudzoziemiec.
W jakich przypadkach będzie wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego?
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości będzie wymagało uprzedniego uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi 
i wielorodzinnymi, w których nie wyodrębniono własności lokali.

Opracowano na podstawie informacji zawartej na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju:
https://www.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/przeksztalcenie/