Dokument : 2020-16275

Informacja dla użytkowników wieczystych 
gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
 podlegających przekształceniu prawa użytkowania wieczystego 
w prawo własności tych gruntów
Kto będzie mógł skorzystać z przekształcenia?
Ustawa obejmuje:
•	właścicieli domów jednorodzinnych, położonych na gruntach oddanych 
w użytkowanie wieczyste;
•	właścicieli domów wielorodzinnych, położonych na gruntach oddanych 
w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów);
•	właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne),
•	właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne).
Co należy rozumieć pod pojęciem "co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne"?
Ustawodawca celowo nie odniósł się do proporcji powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, ale do przewagi liczby pomieszczeń mieszkalnych, które mogą być dowolnie wyodrębniane i dzielone. Mogą być to np. 3 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 80 metrów i 2 lokale niemieszkalne o powierzchni np. 300 m.
Czy przekształceniu podlegają odrębne nieruchomości niezabudowane budynkami mieszkalnymi występujące np. wewnątrz lub na obrzeżach osiedli mieszkaniowych? Nieruchomości te posiadają infrastrukturę techniczną służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dla nieruchomości sąsiednich zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. W skład infrastruktury towarzyszącej wchodzą m.in. drogi, parkingi, garaże, place zabaw, tereny zielone oraz inne drobne formy architektoniczne.
Nie. Celem ustawy przekształceniowej jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych.
Z tych względów, uwłaszczeniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami. Warto jednak przypomnieć, że obowiązujące regulacje stanowią pierwszy etap systemowej konwersji użytkowania wieczystego we własność i nie zamykają drogi do uwłaszczenia także w odniesieniu do pozostałych gruntów w ramach przyszłych rozwiązań legislacyjnych.
Aktualnie resort na bieżąco monitoruje otrzymywane sygnały oraz bada sytuacje, 
w których uzasadnione byłoby objęcie przekształceniem również odrębnych nieruchomości położonych w otoczeniu gruntów objętych uwłaszczeniem ex lege.
Jakie formalności dotyczą przekształcenia?
Otrzymasz zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Wyśle je do Ciebie Prezydent Miasta. Takie samo zaświadczenie otrzyma z urzędu Sąd Rejonowy (Wydział Ksiąg Wieczystych) i dokona odpowiedniego wpisu. Wpis dotyczący własności jest wolny od opłat.
Ile zapłacę za przekształcenie?
Nie ma już dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przekształcenie jest odpłatne. Za przekształcenie zapłacisz 20 rocznych opłat przekształceniowych. Opłaty te odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w 2019 r. Termin na zapłatę pozostanie bez zmian – do 31 marca każdego roku. Całą opłatę możesz też wpłacić jednorazowo – płatność "z góry".
Co w przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z informacją 
o wysokości opłaty w tytułu przekształcenia, zawartą w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości?
W takim wypadku właściciel nieruchomości może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty. Wniosek taki należy złożyć w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia. Ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia nastąpi w drodze decyzji administracyjnej.
Czy w ustawie zostało przewidziane rozwiązanie dla osób, które miały wniesioną opłatę roczną za cały okres z góry? 
Ustawa w art. 8 przewiduje nieodpłatne przekształcenie prawa wobec osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za użytkowanie wieczyste.
Czy wysokość opłaty może być zmieniana?
Opłata nie będzie aktualizowana jednostkowymi wycenami gruntów, co eliminuje nagłe i wysokie podwyżki oraz żmudne i wieloetapowe postępowania aktualizacyjne. Opłata może zostać zwaloryzowana wskaźnikami publikowanymi przez GUS – wskaźnikiem inflacyjnym do czasu opracowania wskaźnika zmian cen nieruchomości.
A co z bonifikatami?
Przewidziano obligatoryjną bonifikatę w wysokości 60% dla użytkowników gruntów Skarbu Państwa – w przypadku płatności z góry dokonanej w 2019 r., w kolejnych latach bonifikata maleje o 10% rocznie.
Ponadto, ustawodawca wprowadził 99-procentową bonifikatę od opłaty jednorazowej dla osób w najtrudniejszej sytuacji majątkowej, które wykorzystują nieruchomości wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Z preferencji tej mogą skorzystać m.in. osoby, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a także współzamieszkujący z nimi w dniu przekształcenia opiekunowie prawni i przedstawiciele ustawowi, kombatanci i osoby będące ofiarami represji okresu powojennego oraz członkowie rodzin wielodzietnych w rozumieniu przepisów ustawy o Karcie Dużej Rodziny.
Czy w przypadku gdy lokal objęty jest wspólnością majątkową, posiadanie statusu osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub znacznym przez tylko jednego ze współmałżonków wyklucza możliwość udzielania 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 9a?
Ponieważ udział objęty wspólnością majątkową ma charakter łączny, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Tymczasem bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie udziela się w odniesieniu do udziału w prawie własności gruntu, stanowiącego odrębny byt prawny. W konsekwencji, gdy tylko jedno ze współmałżonków posiada status osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub znacznym, właściwy organ powinien przyznać bonifikatę w odniesieniu do całego należącego do współmałżonków udziału w gruncie.
Lokal mieszkalny jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Czy bonifikata przysługuje wówczas tylko jednemu ze współwłaścicieli, który dysponuje statusem osoby niepełnosprawnej czy też należy jej udzielić wszystkim współwłaścicielom?
W przypadku, gdy prawo do gruntu przysługuje współwłaścicielom w częściach ułamkowych, organ udzieli bonifikaty od opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 9a Ustawy wyłącznie w odniesieniu do udziału przysługującego osobie legitymującej się orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym.
Posiadam prawomocne orzeczenie o zaliczeniu do II grupy inwalidzkiej. Czy przysługuje mi prawo do 99-procentowej bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie?
Warunkiem ubiegania się o udzielenie bonifikaty jest legitymowanie się orzeczeniem 
o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym. Osoby posiadające tzw. grupę inwalidzką lub orzeczenie o niezdolności do pracy powinny wówczas wystąpić do właściwego zespołu do spraw orzekania o niepełnosprawności 
o wydanie orzeczenia o stopniu niepełnosprawności. Decyzja w tym przedmiocie będzie stanowić podstawę do przyznania preferencyjnych warunków odpłatności przy przekształceniu.
Przekształcenie gruntu nastąpiło w dniu 1 stycznia 2019 r. Czy osoba, 
w stosunku do której wydano orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym po tej dacie będzie mogła skorzystać 
z bonifikaty, o której mowa w art. 9a ustawy?
Tak. Spełnienie przesłanek do zastosowania 99-procentowej bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie ocenia się według stanu na dzień złożenia wniosku o jej udzielenie. Oznacza to, że w chwili występowania do organu o przyznanie bonifikaty osoba niepełnosprawna powinna legitymować się ważnym orzeczeniem 
o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym oraz wykorzystywać nieruchomość wyłącznie do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych.
Jak członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą skorzystać z bonifikat przyznawanych spółdzielniom mieszkaniowym?
Przepis art. 9 ustawy przekształceniowej reguluje zasady udzielania bonifikaty od rocznej opłaty przekształceniowej lub od opłaty jednorazowej. Podmiotami uprawnionymi do skorzystania z ulgi są m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, co umożliwi udzielenie wsparcia w formie bonifikaty osobom, które zamieszkują w lokalach będących własnością spółdzielni. Zapewni to przepis art. 9 ust. 6, który określa zasadę rozliczenia przyznanej bonifikaty pomiędzy spółdzielnią, a jej członkami. To bowiem spółdzielcy (osoby fizyczne) a nie spółdzielnia mieszkaniowa (jako osoba prawna) powinni być beneficjentami przyznanej ulgi. Przepis ust. 6 jest jednostką redakcyjną art. 9, zatem stanowi uszczegółowienie normy zawartej w ust. 1 tego przepisu i określa sposób "przenoszenia" korzyści z bonifikaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej na osoby fizyczne zamieszkujące w zasobach spółdzielni. Ustawodawca racjonalnie zatem przyjął, że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach, które ponosi na rzecz spółdzielni z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Rozwiązanie to zostało oparte na funkcjonującym już od dłuższego czasu w systemie prawnym przepisie art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Czy podział nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w celu wydzielenia pawilonu, kiosku, czy bilbordu usytuowanego na tej nieruchomości jest konieczny dla dokonania przekształcenia?
Nowelizacja z 13 czerwca 2019 roku doprecyzowała zakres przedmiotowy ustawy, obejmując uwłaszczeniem z mocy prawa także grunty, na których – oprócz zabudowy mieszkaniowej – znajdują się budynki oraz obiekty i urządzenia budowlane o innym przeznaczeniu, jeżeli powierzchnia użytkowa innych niż mieszkalne budynków nie przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na danym gruncie. W przypadku, gdy na gruncie zabudowanym na cele mieszkaniowe znajdują się także inne obiekty niespełniające kryterium budynku (m.in. kioski, bannery reklamowe, kontenery i inne obiekty, które nie są trwale związane z gruntem) grunt ulega uwłaszczeniu z mocy prawa bez konieczności dokonywania podziału w celu wyodrębnienia części zajmowanych przez takie naniesienia. Podział nieruchomości będzie niezbędny wyłącznie 
w przypadku, gdy na gruncie znajdują się budynki o odmiennej funkcji, których powierzchnia przekracza 30 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków na gruncie.
Czy będzie możliwe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w przypadku inwestycji mieszkaniowych aktualnie będących w budowie?
Tak. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania 
w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Z pojęciem "oddania budynku do użytkowania" utożsamiać należy doręczenie inwestorowi decyzji właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, wydanej na podstawie art. 55 ustawy – Prawo budowlane. Możliwość ta dotyczy tylko budynków mieszkalnych, wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.